Купля-продажа недвижимости через банковскую ячейку.

Купля-продажа недвижимости, в отличие от других сделок с недвижимостью, характеризуется длительным оформлением документов — по месяцу, а может и продлиться дольше. В такой ситуации многие решаются передавать деньги через банковскую ячейку. На рынке недвижимости Москвы доля сделок с использованием сейфинга уже доходит до 90 %. Риелторы настаивают, что оплата недвижимости через банковскую ячейку дает 100%-ю гарантию отсутствия любых проблем. Но, к сожалению, это вовсе не так. Давайте посмотрим, а может ли такой способ привести к финансовым потерям? Мнение эксперта в области недвижимости.

Могут быть риски..

Во-первых, доверяя контрагенту, приходится доверять и банку — ведь банк может разориться, или его работники окажутся нечистыми на руку. Вдобавок, в большинстве случаев банковская организация не несет ответственности за содержимое ячейки, если нет следов взлома.

Во-вторых, часто в договоре с кредитной организацией указываются условия, требующие участия обеих сторон для доступа к ячейке: например, им передается два разных ключа, каждый из которых необходим для открытия ячейки. Или продавец, может открыть ячейку,  если предъявит документы, которые он получил только от покупателя. Подобная зависимость от контрагента предоставляет широкие возможности для злоупотреблений, шантажа и мошенничества.

И в-третьих, если оплата осуществляется в валюте, что в наше время не редкость при сейфинге, то любые последующие споры будут проблематичными, так как, согласно требованиям законодательства, все расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, и в случае необходимости обратиться к представителям власти или в суд. Обеим сторонам, прежде всего, придется сознаться в проведении незаконной валютной сделки. А это по закону может повлечь за собой изъятие до 100 % суммы сделки в доход государства.

Как защититься?

«Стоит отметить, что не стоит категорично отказываться от варианта расчетов через банковскую ячейку, — советует эксперт. — Как и любой другой, его можно и нужно использовать, но принимая меры. В первую очередь необходимо проверить надежность выбранного кредитной организации, тщательно изучить все подписываемые документы, особенно условия доступа сторон к ячейке, и, конечно, проверить вкладываемую в ячейку сумму и проконтролировать действительность банкнот.

Кроме того, соглашение следует заключать таким образом, чтобы доступ к деньгам имели обе стороны независимо друг от друга. Обязательно у каждой стороны должен быть одинаковый набор ключей. В договоре необходимо прописать возможность продавца прийти за содержимым сейфа при условии предъявления им подтверждающих переход права собственности документов, а также право покупателя воспользоваться ячейкой, если сделка по какой-либо причине не состоялась. Также рекомендую вкладывать ценности в сейф под контролем работника банка и внести в договор условие об ответственности кредитной организации за содержимое ячейки».

Необходимые документы

Отдельного внимания заслуживает вопрос о том, на основании каких документов право доступа к ячейке может получить продавец. Самая распространённая  ошибка: условием для доступа к ячейке служит предъявление свидетельства о праве собственности нового владельца или, еще хуже, расписки или акта, подписанных самим покупателем. Запомните: есть два документа, наличие которых не зависит от контрагента — зарегистрированный договор купли-продажи либо выписка из Реестра о том, что у недвижимости появился новый собственник. Именно перечисленные выше  документы и надо указать в соглашении с банком в качестве основания для допуска к сейфу, чтобы минимизировать риски.

«Защитить интересы покупателя в таких операциях проще: считается, что продавец немедленно придет за содержимым ячейки, как только у него на руках окажутся необходимые документы. Таким образом, если в установленный срок он не явился — значит, сделка не состоялась, и за деньгами вправе прийти покупатель. В заключение напомню, что 100%-й надежности не бывает, риск есть всегда, можно лишь свести его к минимуму. И использование сейфинга — способ в этом смысле не более рискованный или, наоборот, надежный, чем другие, — надо просто уметь им пользоваться», — резюмирует эксперт.